Как пользоваться договором найма квартиры

Аренда недвижимости – сложный процесс, требующий не только умения найти дешевое жилье или подходящих квартиросъемщиков, но и предусмотреть подписание официального соглашения. Последний пункт наиболее важен, поскольку неофициальный съем жилья может с лихвой обернуться как порчей имущества, так и беспричинным выселением. В этом случае следует обязательно заключать договор найма жилого помещения, принцип которого заключается в урегулировании и защите интересов каждой стороны сделки.

Определение

Договор аренды квартиры – своеобразный перечень правил, официально регламентирующий отношения между физическими лицами, коими выступают арендодатель с арендатором. Чем подробнее составлен документ, тем проще решать появившиеся спорные ситуации в будущем.

Благодаря подписанному соглашению, квартиросъемщику предоставляется право воспользоваться жилым помещением на прописанных условиях в течение установленного промежутка времени. Поэтому, прежде чем перебираться в съемное жилье, важно прочитать составленный договор аренды квартиры между физическими лицами, что позволит избежать возможных неприятностей при проживании. К тому же важно обговорить и прописать личные пожелания в соглашении, если таковые имеются у каждой стороны.

Зачем нужен договор аренды жилого помещения

Нежелание заключать соглашение присуще в основном собственникам, учитывая появляющуюся необходимость в уплате ежемесячного подоходного налога. По этой причине хватает устной договоренности, которая не предоставляет никаких гарантий каждой из сторон при съеме жилья.

Также не забываем, что составление, а также регистрация договора аренды квартиры предоставляет гарантии не только квартиросъемщику, но и хозяину жилья. Поэтому разберем необходимость в заключении соглашения для каждой стороны.

Арендодателю:

• Возможность избежать трудностей при выселении: нежелание квартиросъемщиков покидать помещение или неуплата порчи имущества;
• Невозможность взыскать деньги за причиненный ущерб квартире;
• Проблематично контролировать появление неожиданных гостей: маленькие дети или домашние животные;
• Возможное начисление налога с пеней за факт скрытия аренды.

Подробнее разберем последний пункт. Кроме того, что недобросовестного арендодателя может вычислить налоговая, не стоит исключать и жалобы от рассерженных соседей. В редких ситуациях арендатор, пользуясь особым положением, начнет шантажировать собственника, пытаясь сбить цену за съем жилья или внести новые условия проживания.

Арендатору:

• Неопределенность в дне выселения – в любой момент хозяин квартиры может потребовать съехать без объяснения причин;
• Незащищенный залог под выселение – внося денежные средства перед заселением нет гарантий, что собственник вернет деньги;
• Нет гарантий, что человек, который сдал квартиру, в действительности является собственником жилья, нежели первым арендатором.

Вне зависимости от стороны сделки, главная причина, зачем нужен договор аренды, заключается в наличии юридической силы соглашения.

Если вторая сторона при обсуждении условий проживания намекает на отсутствие необходимости в подписании договора аренды, следует изначально осознавать перечисленные риски.

На какой срок заключать соглашение

Сразу подчеркнем, что срок договора аренды определяется при обсуждении. Всего выделяют два вида:

1. Краткосрочные – на срок до 12 месяцев;
2. Долгосрочные – начиная от 1 года.

Также разрешено изначально не указывать срок действия соглашения. В этом случае договор признается заключенным на неопределенное время.

Поэтому срок договора аренды – далеко не главное условие, которое следует учитывать при составлении.

Как заключить договор аренды квартиры

В случае, если установленный договор найма жилого помещения заключается между физическими лицами, то арендодателем может выступать исключительно собственник квартиры. При этом, чтобы официально зарегистрировать документ, потребуется согласие прописанных совершеннолетних членов семьи.

Если квартира принадлежит государству, а не физическому лицу, то составляется договор поднайма и с согласия местного органа управления.

Вне зависимости от того, кто считается собственником квартиры, принцип составления и регистрации остается неизменным. Первым делом учтем, что договор найма жилого помещения составляется в трех экземплярах: арендатору, арендодателю и в расчетно-справочный центр. Если собственником жилплощади выступает государство, то договор аренды помещения передается в местный исполком, а не в расчетно-справочный центр.

Составляя договор найма квартиры, учитываем наличие условий, ссылаясь на статью №50 Жилищного Кодекса РБ:

• Предмет договора. Тип жилплощади для съема: квартира, комната или дом;
• Характеристики объекта для определения размера налога: адрес и количество комнат;
• Размер арендной платы – указывается непосредственно в белорусских рублях. Дополнительно разрешено вписать долларовый эквивалент, учитывая возможную инфляцию. Также прописывается срок для оплаты арендного жилья;
• Продолжительность найма – установленный временной диапазон, на который арендатор получает жилое помещение. При необходимости, можно легко продлить срок. Также разрешено провести расторжение договора аренды, но за месяц до выселения потребуется известить об этом арендатора;
• Оплата жилищно-коммунальных услуг – для установления сроков оплаты со стороны нанимателя.

Подчеркнем, что перечисленные пункты обязательны для прописывания, иначе договор найма квартиры автоматически признается недействительным, поскольку зарегистрировать такое соглашение по закону не удастся.

Также учитываем возможную необходимость прописать проживающих членов семьи арендатора, права, правила и обязанности. Так, к примеру, можно указать запрет на проживание домашним животным и курение на территории снимаемой жилплощади, что будет облагаться соответствующим штрафом или незамедлительным выселением.

Как зарегистрировать договор аренды квартиры

После составления и обсуждения волнующих вопросов, стороны обращаются в расчетно-справочный центр. Регистрация договора аренды поможет законно сдавать квартиру с указанного момента времени. Для этого арендатору и арендодателю при обращении потребуется следующий перечень документов:

• Документы для удостоверения личности: гражданский паспорт или вид на жительство;
• Заявление от собственника жилплощади с заблаговременно подготовленными подписями совершеннолетних прописанных жильцов;
• Документы для подтверждения права собственности: свидетельство о регистрации, договор мены или купли-продажи;
• Технический паспорт;
• Три экземпляра договора найма жилого помещения.

Регистрация договора аренды квартиры проходит в течение 48 часов с момента принятия заявления с установленным перечнем документов. Ещё через 5 дней орган, зарегистрировавший соглашение между арендатором и арендодателем, уведомит налоговый орган. В заключении собственнику останется обратиться непосредственно в Налоговую Инспекцию для оплаты подоходного налога в установленные 5 дней со дня регистрации договора найма жилого помещения.

Можно ли расторгнуть договор аренды

Да, но принцип расторжения зависит от инициатора:

• Арендатору – возможно расторгнуть соглашение в любой момент времени без привязки к дате окончания. Для этого придется оплатить прожитое время с учетом компенсации коммунальных платежей. Датой расторжения выступает день освобождения квартиры;
• Арендодателю – тяжелее решить ситуацию в одностороннем порядке, поскольку потребуется обязательное обращение в суд. В случае, если арендатор предоставляет согласие, то расторжение проходит за считанные дни. В случае, если инициатором выступает арендодатель, то потребуется обращаться в суд с документальными доказательствами о явных нарушениях условий соглашения, Жилищного кодекса или порчи личного имущества в квартире. Причем собственник за месяц до суда обязан отправить арендатору уведомление о предупреждении.

Вне зависимости от инициатора, единственный доступный способ быстро провести расторжение договора аренды квартиры – договориться со второй стороной. Особенно это касается арендодателя, которому придется ждать минимум месяц и готовить документальные доказательства для суда.