Пытаясь самостоятельно продать квартиру на вторичном рынке, собственники часто упускают юридический аспект или, наоборот, утаивают от заинтересованных покупателей. В результате, вместо регистрации сделки, хозяин жилплощади сталкивается с ситуацией, когда нельзя продать квартиру за счет неучтенных нюансов.
Наложение ареста
Задолженность по кредиту и наличие долгов за коммунальные услуги – главные причины, почему нельзя продать квартиру.
Из-за наложенного ареста собственнику запрещается выполнять отчуждение вторичного жилья и распоряжаться по личному усмотрению. Поэтому, чтобы законно продать квартиру, важно оплатить задолженности задолго до появления рекламы в интернете.
Для проверки наложенных арестов на покупаемую квартиру достаточно заказать выписку из ЕГРНИ в БТИ.
Сложности дистанционного отчуждения
До начала сентября 2023 года собственники имели право продавать жилье дистанционно, лично не присутствуя в момент оформления сделки. К тому же доверенность также оформлялась удаленно.
С 4 сентября 2023 года, согласно 278 указу, сделки с недвижимым имуществом возможны при непосредственном нахождении собственника, либо предоставлении доверенности, оформленной в Беларуси. Это веская причина, почему нельзя продать квартиру дистанционно, находясь в другой стране.
Кроме того, когда недвижимость продается по доверенности, покупателям стоит проверить действительность выданного документа на момент заключения сделки. Дополнительный звонок по видеосвязи с хозяином жилплощади станет гарантом, что предстоящая сделка с законным представителем исключит возможный факт мошенничества.
Наличие неузаконенной перепланировки
Неутвержденные строительные работы не говорят, что нельзя продать квартиру. В этом случае покупателям, чтобы не купить жилье с проблемами, стоит заблаговременно сравнить информацию из технического паспорта с действующим состоянием квартиры.
Поможем продать квартиру Специалист перезвонит и ответит на вопросы. |
Даже отыскав недочет, перед продажей рекомендуем позвать профессионалов на объект, либо оформить договор задатка с прописанным требованием узаконить самовольную перепланировку. Последний вариант, к слову, безопаснее для заинтересованных клиентов, из-за чего не возникнет непредвиденных ситуаций в будущем.
Продажа совместного имущества супругов
При оформлении сделок нередки попытки обмана, особенно от бывших супругов, давно поменявшие паспорта. Учитывая, что в правоустанавливающих документах указывается единственный собственник, коим выступает один из бывших супругов, наличие второго легко скрыть в процессе отчуждения жилплощади.
Подчеркнем, для проведения сделки потребуется обязательное согласие бывшего супруга или супруги – законного собственника, распоряжающийся половиной доли в квартире, признанной совместным имуществом. Поэтому, если вторая сторона узнает, что квартира продана без письменного согласия, то это аргументированный повод обращаться в суд для последующего аннулирования сделки.
Исключением станет брачный договор, в котором указывается, что продаваемая жилплощадь принадлежит одному супругу и, соответственно, после расторжения брака не признается совместно нажитым имуществом. В этом случае согласие на продажу недвижимости не потребуется.
Открытое судебное дело
Судебный спор – законная причина, почему нельзя продать квартиру. В этом случае открывшееся судебное дело автоматически накладывает арест на объект споров – продаваемую квартиру.
Заинтересованным покупателям, если имеется сомнение на счет продавца, рекомендуем взять выписку из ЕГРНИ, в которой можно узнать о возможных наложенных арестах и запретах.
В ситуации, когда выясняется факт, что покупаемая жилплощадь участвует в судебном споре, лучше отказаться от будущей сделки. Как показывает практика, это отнимет немало времени на ожидании, а также доставит хлопот после регистрации прав собственности.
Отсутствие согласий от сособственников
Продавая долевую собственность, первым делом предоставляется возможность приобрести квадратные метры остальным собственникам недвижимости. В ряде ситуаций сособственники не предусматривают данный пункт, из-за чего заблаговременно выставляют жилье в рекламу.
Подчеркнем, что оставшиеся сособственники должны подписать согласие или отказ от покупки жилплощади, после чего можно приступать к оформлению сделки.
Трудности с пропиской
Перебирая объявления о продаже недвижимости, часто натыкаешься на вариант, где квартира продается с зарегистрированными гражданами. Причем одно дело, когда это совершеннолетние люди, а другое – малолетние дети, для выписки которых потребуется обязательное согласие двух родителей.
Если с совершеннолетними гражданами возможно добиться принудительной выписки по суду, то с детьми больше трудностей. Поэтому рекомендуем настаивать на выписке несовершеннолетних граждан до начала сделки. Если это сделать невозможно, то лучше прописывать в договоре купли-продажи соответствующие пункты, по условиям которых прежние собственники с оставшимися лицами выпишутся в установленный срок, либо понесут финансовое наказание в прописанном размере.
Как показывает практика, родителям удается заблаговременно выписать детей из квартиры, благодаря чему проводится законная сделка без последующих вопросов с выселением.
Дополнительно рекомендуем проверять копию лицевого счета, в которой указываются зарегистрированные граждане. Для этого собственнику достаточно обратиться в РСЦ.
Появление законных наследников
Срочная продажа наследственной квартиры должна напрячь заинтересованных покупателей, особенно если установленная цена ниже рынка.
В судебной практике немало историй, когда сразу после регистрации прав собственности объявляются наследники, утверждающие, что не знали о смерти близкого родственника. Соответственно, обратившись с заявлением в суд, люди пытаются забрать часть причитающегося жилья законным способом, предоставив соответствующие аргументы. Как минимум, новому собственнику, купившему наследственную квартиру, это доставит хлопоты и отнимет время, пытаясь в судебном порядке опровергать иски законных наследников на жилье.
При покупке наследственной квартиры, особенно без привлечения агентств, стоит обратиться к копии лицевого счета, в которой удастся самостоятельно просмотреть родственные связи и попытаться вычленить возможных кандидатов на наследство. Однако понимаем, что это не 100% способ исключить появления наследника на пороге купленного жилья. Поэтому рекомендуем воспользоваться услугой проверки юридической чистоты объекта недвижимости, благодаря чему получится сэкономить время и нервы, избежав возможных наследников в будущем.
Отсутствие разрешения на продажу от зарегистрированных граждан
Условно, если у квартиры единственный собственник, но одновременно прописаны совершеннолетние граждане, то учитывается необходимость в получении согласия от каждого человека. Если кто-то окажется против продажи недвижимости, являясь зарегистрированным лицом, то сделку провести не удастся.
Покупателю, составляя договор задатка, рекомендуем прописать пункт о необходимости выписки жильцов до старта сделки. Дополнительно прописываются сроки и возможное финансовое наказание. Как показывает практика, правильно сформированный договор задатка гарантирует решение поставленной задачи.
Для проверки стоит попросить собственника взять копию лицевого счета, где покупатель самостоятельно убедится в отсутствии зарегистрированных жильцов, способных отменить будущую сделку.
Квартира в залоге
Оформляя кредит на строительство или покупку недвижимости, важно понимать необходимость уплаты полной суммы на момент отчуждения жилплощади. В противном случае собственнику нельзя продать квартиру, передав право собственности новому владельцу.
Подчеркнем, что удастся продать квартиру с кредитом, заблаговременно погасив задолженность внесенным задатком. Однако понимаем, что единичное число покупателей готовы документально передать серьезную сумму в качестве задатка, не заполучив соответствующих гарантий.
Дополнительно отметим льготный кредит, взяв которой, кроме полной суммы выплаты, потребуется прождать дополнительную пятилетку. В таком случае продать льготную квартиру раньше установленного срока удастся, если собственнику снимут запрет. Для этого потребуются аргументированные основания.
Обращение
Выставляя квартиру в рекламу, следует заблаговременно позаботиться о решении юридических моментов. К слову, это первостепенный критерий, почему продаваемая недвижимость годами не находит заинтересованных клиентов.